房产和土地是连在一起的，只有二者构成一个整体，才能最大程度上发挥物的效用，减少分别处置带来的麻烦。为此，我国法律体系中的多个部门法，均从不同的角度确立了“房地一体主义”原则。简单的说，就是抵押、查封和处置的一并性。该原则具体表现为以下三层含义：

一是房地一并抵押原则，也即房和地，要抵一起抵。《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第32条都规定了应“同时抵押”。《物权法》第182条除规定了应“一并抵押”外，还规定若只抵押一个时，另一个“视为一并抵押”。据此，当地上附有建筑物时，房和地应一并抵押，若单独办理房产抵押的，物权法强行规定“视为一并抵押”，反之亦然。

二是房地一并查封原则，也即房和地，要封一起封。2014年2月，最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第6条规定，房屋所有权和土地使用权属同一权利主体时，应当“同时查封”，但并未解决只查封其中一个时，另一个怎么办的问题。

2014年10月出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条对此进行了弥补，该条规定，除房地权属分属不同的主体外，“查封一个及于另一个”，但实践中落实的效果有限。

三是房地一并处置原则，也即房和地，要卖一起卖。前述《通知》（法发〔2004〕5号）第23条、《城市房地产管理法》第32条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条都规定了房地应“同时受让”。随后于2007年施行的《物权法》第146条、第147条又分别确立了“房随地走”和“地随房走”原则。

对房屋和土地的处置，根据权属是否系同一主体，可总结出如下要点：

第一，如果房地权属为同一主体的，应同时查封（若只查封一个，效力及于另一个），处置时应一并变现，将房和地受让给一个主体。这种情况相对比较简单。

第二、如果房地权属分属不同主体的，应分别查封（若只查封一个，效力不及于另一个），处置时可分别评估，分别确定各自在总价值中的比例。然后一并拍卖，将房和地受让给一个主体，拍卖成交后再将土地使用权对应的价款交付给第三人，也即“分别查封、分别评估、一并处置”。

需要特别注意的是：不管房屋所有权和土地使用权是否为同一主体，房地变价受让时，一定要受让给同一主体，坚决杜绝处置房地分别受让给不同主体的做法。最高人民法院《关于房屋与占有范围内的土地使用权欠缺一并处分条件时如何执行的问题的复函》（〔2010〕执他字第8号）也间接认可了这种观点。

这其间的逻辑在于：房地权属分离大多是历史遗留问题造成，执行法院在处置时，要让这一历史遗留问题彻底解决，避免分别受让给将来埋下潜在的纠纷。

2015年以前，我国的不动产登记比较混乱，房地权属的登记是分开的。土地使用权登记机关为国土资源局，房屋所有权登记机关为建设局或房管局，很多地方将房屋登记机关设置为房产交易中心或房产管理中心，负责房产的交易、过户、查封等业务。这就给执行实践带来了很大的麻烦，比如：

（1）房屋所有权被A法院查封，土地使用权被B法院查封，A法院和B法院在财产处置过程中就可能会发生矛盾；

（2）房屋所有权被抵押给C银行，土地使用权被抵押给D银行，C银行在实现担保物权的过程中就会遇到较大的麻烦；

（3）房屋所有权被抵押给E银行，法院给房管部门下协执过户时，突然发现房屋所附的土地却被F法院查封。

同一房地产被分别查封、抵押给不同的主体，导致房地的查封人和抵押权人分离，给后续的房地产评估、拍卖、受偿、变更登记带来了巨大的麻烦，并且滋生了大量复杂的执行异议、申诉纠纷。 2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》，首次对不动产登记作出重大改革，对房屋和土地实行统一登记制度（第4条），并改由国土部门统一负责（第6条），试图改变以前权属分属不同主体所造成的混乱境况。

不动产统一登记后，信息实现统一联网，法院如果需要查封房屋的，只需出具对房屋的查封裁定书和协执书，国土部门自会一并将建筑物下的土地同时查封。当事人办理抵押登记时，亦是如此。相信《不动产登记暂行条例》施行后，我国的不动产统一登记将逐步迈向正规，因抵押、查封相分离带来的执行纠纷一定会越来越少，直至消失。