裁判要旨：

抵押权是担保物权，并不适用诉讼时效制度。抵押权只存在行使期间的问题。依据物权法第二百零二条的规定，该行使期间与主债权诉讼时效期间相同，随着主债权诉讼时效中断、中止而变化。抵押权行使期间只是以主债权诉讼时效期间为参照来计算，并不等于对抵押权也要适用诉讼时效制度。只要抵押权人初始行使抵押权的行为发生在抵押权的行使期间内，人民法院就不能在后续抵押权诉讼中再简单以行使抵押权超过法定期间为由而不予支持。

民 事 判 决 书（2020）最高法民再110号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵继胜，男，1949年3月6日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。

委托诉讼代理人：付静，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：本溪实华新世界物业管理有限公司。住所地：辽宁省本溪市平山区解放南路******。

法定代表人：冯兴旺，该公司经理。

委托诉讼代理人：王浩丽，辽宁平正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高鸽，辽宁平正律师事务所律师。

再审申请人赵继胜因与被申请人本溪实华新世界物业管理有限公司（以下简称实华物业公司）抵押权纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终824号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月23日作出（2019）最高法民申3387号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵继胜及其委托诉讼代理人付静，被申请人实华物业公司的委托诉讼代理人王浩丽、高鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵继胜申请再审称：请求撤销二审判决，确认赵继胜对实华物业公司的抵押房屋享有抵押权及优先受偿权。事实和理由：（一）赵继胜在法定期间内行使了抵押权，赵继胜在本案中的抵押权未逾期行使、未消灭。本案主债权正常诉讼时效为2015年9月13日至2017年9月13日，赵继胜于2017年6月6日向辽宁省本溪市平山区人民法院申请拍卖抵押物，系在主债权诉讼时效期间内通过非讼程序申请实现担保物权，符合《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二百零二条规定的行使抵押权期限。（二）二审法院主债权诉讼时效计算错误。本案主债权的诉讼时效存在两个中断事由，按两个中断事由各有两种计算诉讼时效方式，赵继胜提起抵押权诉讼均未超过两个诉讼时效期间。1.以赵继胜提起主债权诉讼发生诉讼时效中断。（1）以起诉时间为起算时点，重新计算诉讼时效期间为2016年10月18日至2018年10月18日；（2）以一审法院作出生效民事判决的时间为起算时点，重新计算诉讼时效期间为2017年1月17日至2020年1月17日。2.以赵继胜提出实现担保物权申请而再次发生诉讼时效中断。（1）以赵继胜提出申请时间为起算时点，重新计算诉讼时效期间为2017年6月6日至2020年6月6日；（2）以法院作出驳回赵继胜实现担保物权申请裁定的时间为起算时点，重新计算诉讼时效期间为2018年7月9日至2021年7月9日。（三）主债权诉讼案件判决生效，不导致主债权诉讼时效“终结”及抵押权行使期限届满。1.诉讼时效期间只存在届满或未届满的问题，不存在终结的问题，二审判决中提到的“诉讼时效终结”违反诉讼时效制度，不具有法律约束力，不能作为诉讼时效期间的认定依据。2.并无法律规定将人民法院作出生效判决的起诉，排除在“提起诉讼”及引起诉讼时效中断的范围之外，二审法院在判决中对此问题的论证并无法律及法理依据。

实华物业公司答辩称：（一）案涉主债权判决生效之后，主债权诉讼时效已经终结，依据物权法第二百零二条规定，本案抵押权因赵继胜未在主债权诉讼时效期间内行使而消灭。（二）二审法院适用法律正确。原审法院针对赵继胜的主债权执行作出的判决能够充分保障赵继胜的权益，在此情况下，赵继胜再申请实现抵押权，系严重超过主债权范围的执行，属于权利的滥用，严重损害实华物业公司的权利，造成权利义务的不对等。同时，分别依据主合同和抵押合同启动两个执行程序来保障一个债权系对司法资源的浪费。（三）赵继胜提交的新证据，不能作为“新的证据”使用，达不到其证明目的。综上，二审法院支持实华物业公司的上诉请求符合法律规定，请求依法驳回赵继胜的再审申请。

赵继胜向辽宁省本溪市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：（一）确认赵继胜对实华物业公司所有的“房他证平山区字第20140059**”项下的房产享有抵押权；（二）赵继胜对实华物业公司为辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（以下简称实华房地产公司）设定抵押的“房房他证平山区字第20140059**rdquo;项下的抵押房产享有优先受偿权；（三）诉讼费用由实华物业公司负担。

一审法院认定事实：2014年9月12日，赵继胜与实华房地产公司签订《抵押借款合同》，约定实华房地产公司向赵继胜借款5000万元，借款期限为12个月。同日，实华物业公司（抵押人）与赵继胜（抵押权人）签订《本溪市房地产抵押合同》，由实华物业公司用位于辽宁省本溪市平山区解放南路8栋、建筑面积49820.82平方米的房产提供抵押担保，合同约定抵押的范围包括赵继胜依据《抵押借款合同》向实华房地产公司发放的全部贷款本金、利息等以及赵继胜为实现抵押权支付的全部费用。双方于2014年9月12日在辽宁省本溪市不动产登记中心办理了抵押权登记。本案抵押担保的房屋到目前为止共设立了9位抵押权人，其中：第一顺位抵押权人中国光大银行股份有限公司沈阳分行，抵押担保金额6亿元（2014年6月26日，他项权证号：本房平山区他字第**）；第二顺位抵押权人米娜，抵押担保金额6000万元（2014年8月25日，他项权证号：本房平山区他字第：本房平山区他字第**人赵继胜，抵押担保金额5000万元（2014年9月12日13时48分，他项权证号：本房平山区他字第201400591：本房平山区他字第**小额贷款股份有限公司，抵押担保金额4200万元（2014年9月12日14时47分，他项权证号：本房平山区他字第2014005917号）；第五顺位抵：本房平山区他字第**责任公司，抵押担保金额500万元（2014年9月18日，他项权证号：本房平山区他字第2014006084号）；第六顺位抵押权人本溪市平山区：本房平山区他字第**000万元（2014年11月26日，他项权证号：本房平山区他字第2014007345号）；第七顺位抵押权人王东宏，抵押担保金额1700万：本房平山区他字第**房平山区他字第2015000423号）；第八顺位抵押权人葫芦岛银行股份有限公司沈阳铁西支行，抵押担保金额：本房平山区他字第**权证号：本房平山区他字第2015003524号）；第九顺位抵押权人本溪同盛村镇银行股份有限公司，抵押担保金额2亿元（2018年4月1：本房平山区他字第**动产证明第00002277号），共计104300万元。赵继胜是第三顺位抵押权人，抵押担保金额5000万元。

本案中实华物业公司提供抵押担保的房屋已于2009年3月由实华物业公司出租给案外人大商集团本溪商业大厦有限公司（租期20年，从2009年3月1日至2029年3月1日）。

借款到期后，赵继胜向一审法院提起诉讼，要求实华房地产公司偿还借款5000万元及利息，并承担律师费。2017年1月17日，一审法院作出（2016）辽05民初30号民事判决书，判决：一、实华房地产公司于判决生效后15日内偿还赵继胜46443412元及利息，自2015年11月1日起至判决确定的给付之日止，按年利率24%计算；二、实华房地产公司于判决生效后15日内给付赵继胜律师代理费15万元；三、驳回赵继胜其他诉讼请求。2017年2月，赵继胜依据一审法院（2016）辽05民初30号民事判决，向该院申请执行。2017年11月6日，赵继胜向本溪市平山区人民法院提出申请，申请对抵押担保房屋拍卖，以实现其担保物权，该院于2018年7月9日作出（2017）辽0502民特55号民事裁定，驳回赵继胜的申请。赵继胜遂向一审法院提起本案诉讼。

一审法院认为：赵继胜与实华房地产公司签订的《抵押借款合同》以及赵继胜与实华物业公司签订的《本溪市房地产抵押合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法。实华物业公司自愿以其所有的房屋为实华房地产公司的上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押房屋的抵押权已设立。现实华房地产公司不履行到期债务，赵继胜有权就实华物业公司抵押的房屋优先受偿。因实华物业公司就同一抵押房产向多位抵押权人抵押，第一顺位抵押权人中国光大银行股份有限公司沈阳分行及第二顺位抵押权人米娜先于赵继胜办理抵押登记，故赵继胜对实华物业公司的抵押房产在折价或拍卖、变卖所得的价款应优先偿付实华房地产公司尚欠中国光大银行股份有限公司沈阳分行、米娜在抵押担保的范围内的债务后，再由赵继胜在（2016）辽05民初30号民事判决所确认的债务范围内行使优先受偿权。

关于实华物业公司主张赵继胜未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，其权利不予保护；合同约定的抵押担保期限已过期，实华物业公司不承担担保责任的问题。根据物权法第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使人民法院不予保护。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称担保法解释）第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力；担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。因一审法院在2017年1月17日以（2016）辽05民初30号民事判决对实华房地产公司所应给付的款项进行最终确认，赵继胜在此后的二年内行使担保物权，符合法律规定，应当予以支持。赵继胜于2018年7月24日向人民法院提起实现担保物权的诉讼，并未超过行使担保物权的期限，故对实华物业公司的该项主张不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2018年8月30日作出（2018）辽05民初31号民事判决书，判决：一、赵继胜对实华物业公司的抵押房屋享有抵押权；二、赵继胜有权就实华物业公司抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。案件受理费352550元，由实华物业公司负担。

实华物业公司不服一审判决，上诉请求：（一）撤销（2018）辽05民初31号民事判决；（二）判决驳回赵继胜的诉讼请求；（三）一、二审案件受理费均由赵继胜负担。

二审法院查明：赵继胜于2014年9月12日与实华房地产公司签订了一份借款合同，并为该借款合同的担保于同日与实华物业公司签订了案涉房地产抵押合同。借款合同约定的借款期限为自2014年9月12日至2015年9月11日；抵押合同约定的抵押担保期限为2014年9月12日至2015年9月12日。2016年10月18日，赵继胜对借款人实华房地产公司向一审法院提起偿还欠款诉讼，但未同案对抵押人实华物业公司提起行使抵押权诉讼。2018年7月24日，赵继胜对实华物业公司提起本案行使抵押权诉讼。

二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。

二审法院认为：本案系为借款合同担保而产生的行使抵押权纠纷。二审争议的焦点为：（一）赵继胜提起的抵押权诉讼是否已经超过法律规定的诉讼时效；（二）一审法院是否适用法律错误，应该适用哪个法律规定。

（一）关于赵继胜提起的抵押权诉讼是否已经超过法律规定的诉讼时效问题。赵继胜和实华房地产公司签订的借款合同与赵继胜和实华物业公司签订的抵押合同互为主从合同。作为主合同，借款合同约定的借款期限为2014年9月12日至2015年9月11日，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条的规定，诉讼时效期限为自2015年9月12日起的二年期限。作为从合同的抵押合同，依法可以与主合同同案提起诉讼，也可以独立提起诉讼，但其申请司法保护的诉讼时效期限依法亦应为自2015年9月13日起的二年期限。赵继胜通过在一审法院提起的（2016）辽05民初30号民事诉讼，取得了对借款合同纠纷作出的生效民事判决，对借款合同主债权行使了诉权。作为主合同借款合同的诉讼时效因一审法院2017年1月17日作出民事判决并生效而终结。对于作为从合同的抵押合同的诉讼时效，赵继胜主张适用担保法解释第十二条，实华物业公司主张适用物权法第二百零二条，双方主张适用的法律规定存在较大差异。对于担保法与物权法规定不一致时的法律适用问题，物权法第一百七十八条已经作出明确规定，即“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”。故此，本案这种抵押权行使诉讼，依法应当适用物权法第二百零二条，而不是担保法解释第十二条。本案抵押合同约定的抵押担保期限为2014年9月12日至2015年9月12日，依据民法通则规定，本案诉讼时效期限为自2015年9月13日起的二年期限，赵继胜于2018年7月24日在一审法院提起行使抵押权诉讼，已超过法定二年诉讼时效。民法通则第一百四十条规定诉讼时效因一方当事人提起诉讼而中断，应为一方当事人提起诉讼后因自动撤诉或被法院裁定不予受理或裁定驳回起诉，使案件纠纷未得到实体审判，此后就同一案件重新提起诉讼时，诉讼时效因前次起诉中断而重新起算。本案赵继胜提起的借款偿还诉讼，已由一审法院实体审理，并于2017年1月17日作出生效判决，其主债权实体权益已经得到一审法院司法保护，在对借款偿还诉权的行使上，主债权的诉讼时效因实体判决的作出及生效已经终结，不存在因提起该次诉讼引起诉讼时效中断而重新起算的情形。赵继胜二审有关依据民法通则第一百四十条之规定，诉讼时效从一审法院对主债权诉讼作出判决之日重新起算的主张，依据不足。实华物业公司上诉提出应依据物权法第二百零二条确定本案诉讼时效，于法有据，予以支持。

（二）关于一审法院是否适用法律错误，本案应适用哪个法律规定的问题。一审法院依据查明的案涉房地产抵押合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，并办理了轮候抵押权登记等事实，适用物权法第一百八十七条，认定案涉抵押权自登记时设立；适用物权法第一百七十九条，认定债权人就抵押财产有优先受偿权，并无不当。同时，依据查明赵继胜系办理抵押登记的第三顺位抵押权人的事实，适用《中华人民共和国担保法》第五十四条，认定赵继胜在对实华物业公司的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款优先偿付尚欠第一、第二顺位抵押权人的债务后，再由其在（2016）辽05民初30号民事判决确认的债务范围内行使优先受偿权，亦无不当。但是本案焦点并非赵继胜是否享有上述实体权利问题，而是赵继胜提起行使抵押权诉讼是否超过法定诉讼时效。对此，一审判决引用担保法解释第十二条，认定因该院于2017年1月17日作出（2016）辽05民初30号民事判决，对实华房地产公司所应偿还的欠款进行了最终确认，所以赵继胜在此后的二年内行使担保物权，并未超过行使担保物权的诉讼时效；对于实华物业公司一审提出适用物权法第二百零二条的规定，赵继胜未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，赵继胜提起的本案行使抵押权诉讼已经超过法定诉讼时效的主张，未予支持。在对此焦点问题认定的法律适用上，一审判决虽然在最后适用法律的法条中既未引用担保法解释第十二条，亦未引用物权法第二百零二条，但在此前论述中已经阐明得出案件判决结果所实际适用的法条，故此一审判决存在适用法律错误。本案在诉讼时效问题的认定上，应当适用物权法第二百零二条，而非担保法解释第十二条，对此二审依法予以纠正。实华物业公司上诉提出一审判决适用法律错误的主张，于法有据，予以支持。

综上，二审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十八条、第二百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，于2019年4月18日作出（2018）辽民终824号民事判决书，判决：一、撤销辽宁省本溪市中级人民法院（2018）辽05民初31号民事判决；二、驳回赵继胜的诉讼请求。一审案件受理费352550元，二审案件受理费352550元，均由赵继胜负担。

本院再审期间，再审申请人赵继胜提交了以下新证据：1.实华物业公司《企业机读档案登记资料》一份，来源于辽宁省本溪市市场监督管理局，拟证明主债务人实华房地产公司与抵押人实华物业公司系一家公司；2.赵继胜所提实现抵押权《申请书》（落款日期为2017年6月1日）和本溪市平山区人民法院《接收诉讼材料收据》（落款日期为2017年6月6日）复印件各一份，均来源于本溪市平山区人民法院档案室，拟证明赵继胜于2017年6月即向该院提出实现抵押权的申请。对上述新证据，实华物业公司庭审质证认为，真实性均无异议，但证据1与本案没有关联性；证据2不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）关于“新的证据”的规定，不能作为“新的证据”使用，且赵继胜在本案一、二审中均自认其行使抵押权的时间为2017年11月6日，应以其自认的时间为准。赵继胜对实华物业公司认为证据1与本案没有关联性的主张不持异议。鉴此，本院对证据1不作进一步审查认定；对证据2，因其来源于本溪市平山区人民法院档案室，实华物业公司对其真实性亦无异议，且该证据直接涉及赵继胜行使案涉抵押权时间的认定，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。

综合案涉证据，本院再审查明以下事实：赵继胜于2016年10月18日就案涉主债权对借款人实华房地产公司向一审法院提起偿还欠款诉讼，该院于2017年1月17日作出（2016）辽05民初30号民事判决，并于2017年1月19日分别送达各方当事人，后各方均未上诉，该判决依法于2017年2月4日生效，赵继胜于同月向一审法院申请执行该判决。2017年6月6日，赵继胜向本溪市平山区人民法院申请实现担保物权，该院于2017年11月6日立案，并于2018年7月9日以（2017）辽0502民特55号民事裁定书裁定驳回赵继胜的申请。2018年7月24日，赵继胜对实华物业公司提起本案行使抵押权诉讼。

另查明：赵继胜因不服（2016）辽05民初30号民事判决，向辽宁省本溪市人民检察院提出申诉。该院以本检民（行）监〔2019〕21050000005号检察建议书，向一审法院提出检察建议。一审法院于2020年5月8日作出（2020）辽05民监2号民事裁定书，裁定再审该案。

本院再审查明的其他事实与一、二审法院查明的事实相同。

本院再审认为：本案系抵押权纠纷，根据物权法的有关规定，案涉抵押权已经有效设立，赵继胜依法享有抵押权。对此，双方当事人均无异议，一、二审法院均予认定，本院亦予确认。当事人在再审中的争议焦点为：抵押权人赵继胜行使抵押权是否超过法定期间。对此，本院结合上述查明的案涉事实予以认定，同时对原审判决中存在的其他问题一并作出评价。

（一）关于赵继胜行使抵押权是否超过法定期间

物权法第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案中，判断赵继胜行使抵押权是否超过法定期间，主要在于赵继胜行使抵押权时间的认定。

抵押权是担保物权的一种。根据我国担保物权法律制度和规范，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，担保物权人即可依法行使担保物权。担保物权人行使担保物权的方式和途径是：担保物权人既可以先行向人民法院提起申请实现担保物权的特别程序，如该申请被人民法院裁定驳回，担保物权人可依法向人民法院提起担保物权的普通诉讼程序；也可以直接向人民法院提起担保物权的普通诉讼程序。在担保物权人以提起普通诉讼程序的方式行使担保物权时，既可以在主债权诉讼中一并提出，也可以在法定期间内单独以担保人为被告提起诉讼。在担保物权人初始提起申请实现担保物权特别程序而被人民法院裁定驳回的情况下，虽然目前法律和司法解释并未明确规定担保物权人应当在多长期限内提起普通诉讼程序，但因上述特别程序与普通程序具有法定程序的接续性，只要担保物权人后续并未明显不合理地迟延向人民法院提起诉讼，则其初始提起申请实现担保物权特别程序的时间，就应当认定为行使担保物权的时间，而不能简单的以后续提起担保物权诉讼的时间作为担保物权人行使担保物权的时间。

本案中，无论抵押权人赵继胜是初始提起申请实现抵押权特别程序抑或是后续提起抵押权诉讼普通程序，均属于物权法第二百零二条规定的行使抵押权行为，只要其初始行使抵押权行为发生在抵押权的行使期间内，人民法院就不能在后续抵押权诉讼中再简单以行使抵押权超过法定期间为由而不予支持。本案赵继胜与债务人实华房地产公司签订的《抵押借款合同》约定，借款期限为2014年9月12日至2015年9月11日，主债权诉讼时效期间的初始起算时点应为借款期限届满日之次日，即2015年9月12日。赵继胜于2016年10月18日对借款人实华房地产公司向一审法院提起偿还欠款诉讼，主债权的诉讼时效出现中断事由，主债权诉讼时效期间依法应当重新计算。赵继胜于2017年6月6日向本溪市平山区人民法院申请实现抵押权，在2018年7月9日被裁定驳回后，于同年7月24日提起本案抵押权诉讼。本案应当认定赵继胜行使抵押权的时间是其向一审法院提起申请实现抵押权特别程序的2017年6月6日，而且其在实现抵押权申请被裁定驳回后在很短时间内（15日）即提起诉讼，显然也不存在明显不合理迟延起诉的问题。同时，本案在赵继胜行使抵押权的上述时点，《中华人民共和国民法总则》尚未施行，应当适用民法通则第一百三十五条规定的两年普通诉讼时效期间来计算本案主债权诉讼时效期间。因此，本案中赵继胜行使抵押权的时间，不论是以主债权诉讼时效期间的初始起算时点为准计算，还是以主债权诉讼时效中断后诉讼时效期间重新起算时点为准计算，均未超过物权法第二百零二条规定的期间。二审判决以赵继胜提起的抵押权诉讼已经超过法律规定的诉讼时效为由，驳回其有关诉讼请求，适用法律错误。实华物业公司有关赵继胜在已取得主债权生效判决的情况下再申请实现抵押权属于权利滥用和分别依据主合同与抵押合同启动两个执行程序来保障一个债权系浪费司法资源的再审抗辩主张，显然没有理据，是对担保物权制度的刻意曲解，本院不予考虑。

（二）对原审判决存在的其他问题的评价

首先，关于抵押权是否适用诉讼时效制度的问题。二审判决认为，抵押权适用诉讼时效制度，并以案涉抵押合同约定的担保期限为依据计算本案所谓的“诉讼时效期间”。应当指出，抵押权是担保物权，并不适用诉讼时效制度，否则有违传统民法理论。抵押权只存在行使期间的问题，只是依据物权法第二百零二条的规定，该行使期间与主债权诉讼时效期间相同，随着主债权诉讼时效中断、中止而变化。也就是说，抵押权行使期间只是以主债权诉讼时效期间为参照来计算，并不等于对抵押权也要适用诉讼时效制度。赵继胜在本案中主张的抵押权应予支持，系因其行使抵押权未超过物权法第二百零二条规定的法定行使期间，而非直接对其抵押权适用诉讼时效制度的结果。二审判决立足于诉讼时效制度裁判本案，明显违背了抵押权不适用诉讼时效的传统民法理论。同时，二审判决以案涉抵押合同约定的抵押担保期限即2014年9月12日至2015年9月12日，计算本案抵押权“诉讼时效期限”为自2015年9月13日起的两年期限，并据此得出赵继胜于2018年7月24日在一审法院提起行使抵押权诉讼“已超过法定二年诉讼时效”的结论，也明显不符合物权法二百零二条关于“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权”及担保法解释第十二条第一款关于“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”的规定，本院予以纠正。

其次，关于物权法与担保法解释规定的抵押权行使期间不一致的问题。2000年12月13日起施行的担保法解释第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”2007年10月1日起施行的物权法第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”显然，物权法与担保法解释关于抵押权行使期间的规定并不一致。根据物权法第一百七十八条关于“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定以及《中华人民共和国立法法》规定的上位法优于下位法、新法优于旧法的法律适用原则，物权法作为上位法，且颁布实施时间在后，应当优先适用，故本案应当适用物权法第二百零二条的规定。对此，一审判决适用担保法解释第十二条有误，二审判决对此予以纠正正确。

此外，一审判决在论理部分提到，赵继胜应在主债权案件（2016）辽05民初30号民事判决所确定的债务范围内行使优先受偿权。在本案再审申请审查和再审审理期间，赵继胜因对主债权案件（2016）辽05民初30号民事判决利息计算方式不服对该判决向人民检察院提出申诉，一审法院也以（2020）辽05民监2号民事裁定书裁定再审该主债权案件。对主债权案件因利息计算方式错误进行的再审，只涉及抵押权优先受偿的范围计算，并不影响本案对赵继胜是否享有抵押权以及优先受偿权问题的裁判，因此，本案的处理无需等待主债权案件的再审结果。

综上，赵继胜的再审请求成立，应予支持，其对实华物业公司名下的案涉抵押房屋依法享有抵押权并依顺位享有优先受偿权。一、二审判决部分事实认定有误，适用法律均部分正确、部分错误，一审判决结果正确、二审判决结果错误。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百七十九条、第二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第三项之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2018）辽民终824号民事判决；

二、维持辽宁省本溪市中级人民法院（2018）辽05民初31号民事判决。

一审案件受理费352550元，二审案件受理费352550元，均由本溪实华新世界物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。