“老带新”“推荐有礼”……开发商为刺激楼盘销量推出的营销活动层出不穷，但有些开发商在实际履行时却常常拿出限制条款、免责条款为自己“留有余地”。日前，浙江省宁波市奉化区人民法院审结一起“老带新”购房佣金纠纷，判决被告房产公司向原告支付全额佣金4.8万元。原告吕先生是某房产公司的老客户。2021年7月，该公司在小程序中开展了“推荐成交享佣金”活动，参与者只要推荐新客户购买该公司商铺即可享受成交总价2%的佣金。在销售的介绍下，吕先生在小程序上进行注册，参与了该活动，并成功推荐好友购买了总价值240万元的商铺。交易完成后，该公司却拒付吕先生佣金，无奈之下吕先生起诉至奉化区法院。房产公司负责人答辩认为，吕先生与房地产公司无直接合同关系，吕先生无权向被告公司主张；即便可以主张，活动协议中写明了房产公司有权对推荐人资格进行“二次判定”。吕先生是老客户，不符合此次活动参与对象的条件，不能享受所承诺的佣金。法院经审理查明，房产公司在销售过程中对外发放的广告宣传单内容涉及项目名称、主体资格、佣金比例、活动期限等，内容具体明确；且宣传单中明确写有“推荐成交即享丰厚奖励——成交总价的2%（税前）”等内容。法院认为，民法典第四百七十三条第二款规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。对于内容具体明确，且包含有“即刻”“即享”等结果导向性词语的广告宣传，应当认定为要约。吕先生在要约规定的期限内推荐了新客户购买商铺，系通过行为作出承诺。吕先生与房产公司之间的合同关系成立，房产公司应当按约履行义务。房产公司对外发放的广告宣传单和注册及协议，均未对活动主体是否是老客户进行限制约定，仅对被推荐客户进行了约定，因此房产公司以吕先生系老客户为由不予支付佣金的抗辩理由不成立。为此，法院判决房产公司向吕先生支付全额佣金4.8万元。目前，该判决已生效。

法官说法

民法典第四百七十二条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示。要约有两大要素，一是内容具体明确，二是表明经相对人承诺，要约人即受该意思表示约束。如果商业广告中关于产品或服务的数量、质量、价格、报酬、期限等内容具体明确，且承诺给予一定报酬，应视为要约。民法典第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案房产公司为促进商品房销售，通过印制宣传单、发布广告等形式承诺给付一定的报酬，或采用“老带新”方式招揽客户，属于通过实际行动与介绍人或老客户建立起了中介合同关系。按照法律规定，事成之后，开发商作为委托人应按照约定支付报酬，否则将构成违约。遇到此类房产公司拒付佣金的情况，当事人维权需要三个步骤：首先，在没有签订中介合同的情况下，当事人应当保存好开发商宣传、促销所使用的广告单、活动说明等，以便法院对是否构成要约进行认定；其次，当事人在完成推介行为后，应当主动保留交易成功的相关证据，如被推荐人支付购房款的收据、交易现场照片、购房合同复印件等；最后，当自己的权利受到侵害时，当事人应当积极作为，可以向消费者协会、工商局等相关部门进行反映，向人民法院起诉立案等，保护自身权利。