裁判概述

房产开放商将已经取得预售许可的房屋出售给买受人，买受人也支付了购房款并实际占有该房屋，但随后在买受人不知情情况下房产开发商将该房屋抵押给案外人从而导致该房屋未能办理所有权预告登记（及房屋过户登记）的，买受人可阻却案外抵押权人对该房屋的强制执行。 

案情摘要

1、云外楼公司与马某某签订《商品房买卖合同》，将其名下已经取得预售许可的案涉房屋出售给马某某，马某某依约定向云外楼公司支付了购房款后对案涉房屋进行实际占有。

2、随后，在马某某不知情情况下，云外楼公司将案涉房屋抵押给案外人安留军并办理了抵押登记。

3、云外楼公司欠付安留军的到期借款，安留军诉至法院要求就案涉房屋实现抵押权。马某某向法院提出执行异议，被驳回后继而提起案外人异议之诉。

争议焦点

马某某是否享有足以阻却执行的实体权利？

法院认为

本案中，虽然案涉房屋登记在云外楼公司名下，但根据马某某提交的其与云外楼公司签订的《商品房买卖合同》、云外楼公司出具的马某某于2012年8月至2013年8月期间交纳购房款的收据以及马某某交纳物业费、电费收据、对外租赁合同等证据，可以证实马某某与云外楼公司所签《商品房买卖合同》已经履行。马某某据此对案涉房屋享有物权期待权。二审法院据此认定马某某于2015年1月已占有案涉房屋，有事实依据，并无不当。关于二审法院认定马某某对案涉房屋未办理过户无过错，是否证据不足问题，二审已查明，马某某购买案涉房屋之前，该房屋已取得了预售许可，且未设立抵押；其购买之后，该房屋被云外楼公司抵押，无法再办理过户登记。二审据此认为马某某对于案涉房屋未办理过户登记不存在未履行合理注意义务以及其他归责于马某某自身原因的情形，并无不当。安留军申请再审认为，案涉房屋未办理过户登记的原因在于马某某未按《商品房买卖合同》约定一次性付清房款以及未交纳20万元违约金，但未提交相关证据予以证实，故其主张不能成立。

具体到本案，原判决适用第二十八条之规定，认定马某某享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权。经审查，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，即安留军提出的“一手房买卖”规定。本案因同时存在“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，导致《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的适用产生竞合。此种情况下当事人可以择一适用，而并非适用其中一条就自然排斥另一条。原判决根据查明的事实认为本案符合第二十八条规定的条件，并据此认定马某某享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权，适用法律并无不当。