【法律规定】

1.《民法典》第564条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”

2.《民法典》第580条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

【案例分析】

一、案件事实

2007年4月17日，南长城公司与余某某签订了《商品房买卖合同》，合同约定余某某购买南长城公司第江九幢2层12号房，建筑面积169.44m2，单价1,080元，总金额为198,536元。另有花园工程面积28.78m2，单价540元，总金额15,541元。付款方式为分期付款，于2007年4月17日前交购房款60,536元，余款于2007年4月25日前银行按揭付清。合同签订后，余某某分别于2006年8月25日、2007年4月17日分三次向南长城公司交纳购住房款共计60,536元，余款余某某一直未付。2020年1月14日，南长城公司以短信方式向余某某发出《解除合同通知书》。

二、法律依据

对于该案，可以适用或参照适用的法律规定有三个方面的内容。

关于合同解除的行使期限问题，《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”但是，对法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，同时也未经对方催告的，是否存在解除权行使期限以及解除权行使期限如何确定的问题，《合同法》则未作出规定。

对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”然而该规定，仅是针对解决商品房买卖合同纠纷案件作出的规定，对其他案件能否参照适用存在争议。

然而，《民法典》第564条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”可见，《民法典》放弃了前述合同法及司法解释关于“经对方催告 ”的规定，但是采纳接受了前述司法解释关于“无法定或约定解除期的，解除权行使期限为一年”的规定。

（注：该案发生于2021年1月1日《民法典》施行之前。）

三、裁判要旨

双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房户应于2007年4月25日前通过银行按揭方式付清购房尾款，如逾期付款超过90日后，开发商有权解除合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定。

开发商应自合同解除权发生之日（即2007年7月25日）起一年内行使，而其直至2020年才提出解除合同，已超过法律规定的一年除斥期间，该合同解除权消灭，因此开发商主张解除合同并返还房屋的请求于法无据，应不予支持。

【裁判文书】贵州省铜仁市中级人民法院民事判决书（2020）黔06民终1993号

上诉人（原审原告）：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司。

被上诉人（原审被告）：余某某（曾用名余兴华），男，成年，住重庆市酉阳县。

上诉人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称“南长城公司”）因与被上诉人余某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

南长城公司上诉请求：

1.请求撤销原判，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实及理由：

（一）一审法院认定诉讼主体为“余某某”，“余兴华”系“余某某”曾用名，缺乏依据。与上诉人签订《商品房买卖合同》的主体系“余兴华”（又名余新华），而非“余某某”，这一事实有余兴华提供的身份证、余兴华的亲笔签名、交款凭据等印证。一审到庭应诉的“余某某”未举证证明其与“余兴华”系同一人，一审法院认定“余某某”是“余兴华”的曾用名，缺乏依据。

（二）一审判决认定事实不清，故意隐瞒上诉人向买受人余兴华依法催告支付购房款的重要事实。上诉人于2019年8月20日向余兴华发出《欠款催交通知书》，通知其在接到通知书之日起十日内支付所欠购房款及逾期付款违约金，逾期将依法解除合同。余兴华于2020年1月10日来上诉人公司，但拒付所欠购房款及逾期付款违约金。上诉人对余兴华依法催告的事实，有上诉人提交的《欠款催交通知书》、送达依据及对方的庭审陈述笔录在卷佐证，但一审判决没有客观反映上诉人依法催告及余兴华拒付款项的事实，从而导致判决错误，有失公平公正。

（三）上诉人诉请有法可依，一审判决认定上诉人提起诉讼时已超过解除权行使的一年期限，丧失了合同解除权，属认定事实不清，适用法律不当。上诉人于2019年8月20日向余兴华进行催告，法定合理期限为三个月，三个月届满后余兴华还未支付所欠购房款，上诉人享有法定解除权。一审法院认定上诉人已经过了行使解除权的一年期间，便丧失了合同解除权，明显错误。

被上诉人余某某未作二审答辩。

南长城公司向一审法院起诉请求：

1.请求依法解除双方于2007年4月17日签定的《商品房买卖合同》（合同编号：2007049，合同备案号：200901844）；

2.判令余某某立即退还位于铜仁市碧江区房屋（现门牌号：南长城路8号二单元附1号，房号登记为4-2-2号）；

3.本案诉讼费由余某某承担。

一审法院查明事实：2007年4月17日，南长城公司与余某某签订了《商品房买卖合同》，合同编号2007049，合同约定余某某购买南长城公司第江九幢2层12号房，建筑面积169.44m2，单价1,080元，总金额为198,536元。另有花园工程面积28.78m2，单价540元，总金额15,541元。合同还对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等作了约定，明确余某某的付款方式为分期付款，于2007年4月17日前交购房款60,536元，余款于2007年4月25日前银行按揭付清。合同签订后，余某某分别于2006年8月25日、2007年4月17日分三次向南长城公司交纳购住房款共计60,536元，余款余某某一直未付。2020年1月14日，南长城公司以短信方式向余某某发出《解除合同通知书》。

一审法院认为：余某某与南长城公司签订《商品房买卖合同》时，南长城公司已取得商品房预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。余某某与南长城公司在签订的合同中约定付款方式为分期付款，其中2007年4月17日前交购房款60536元，余款于2007年4月25日前银行按揭付清，并约定了逾期付款的违约责任，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”。余某某一直未交付剩余的购房款，致使南长城公司在2007年4月25日后90日内未能收到余某某的购房尾款事实成立。按合同逾期付款违约责任约定，南长城公司于2007年7月25日取得合同约定解除权。在约定解除权条件成就时，南长城公司应通过通知方式在法定或者约定或者合理期限内行使该权利。对于解除权行使期限，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使权利的该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方未约定解除权行使期限，法律亦未明确规定逾期付款合同解除权行使期限，故应以“合理期限”确定南长城公司行使合同解除权的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了开发商逾期交房或买受人逾期付款导致合同主要目的无法实现时，对方当事人行使解除权的合理期限。南长城公司应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。南长城公司无证据证实其在解除权发生之日起一年内向余某某通知解除《商品房买卖合同》，其于2020年5月18日向本院提起诉讼时已经过了解除权行使的一年期间，期限届满不行使权利的，该解除权消灭。故南长城公司要求解除合同、由余某某退还位于铜仁市碧江区房屋的诉讼请求于法无据，不予支持。因南长城公司丧失了合同的解除权，其要求余某某退还位于铜仁市碧江区（现门牌号：南长城路8号二单元附1号，房号登记为4-2-2号）房屋的诉求失去了基础，同时，因涉案房屋产权尚未办理在余某某名下，南长城公司在规定的办理欠付房款按揭期限内，没有通知余某某及时办理按揭贷款手续或支付现金，直到2019年5月，南长城公司在对销售楼盘进行大清查时，才发现余某某未付清房款，双方对此都有过错，各自应承担相应的责任，因此，对南长城公司要求余某某退还涉案房屋的诉求，不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决：驳回贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2,135元，由贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司负担。

在二审中，双方均未提交新的证据。对一审查明的事实，二审予以确认。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：南长城公司享有的合同解除权是否已过行使期限，余某某应否向南长城公司退还涉案房屋。

本院认为：关于诉讼主体资格问题。余某某提交的户口簿明确载明余某某的曾用名为“余兴华”，且南长城公司对该户口簿不持异议，由此可以认定余某某与“余兴华”系同一人，具有本案诉讼主体资格。关于合同解除权问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定余某某应于2007年4月25日前通过银行按揭方式付清购房尾款，如逾期付款超过90日后，南长城公司有权解除合同。可见，双方对合同解除权进行了明确约定，南长城公司在余某某逾期付款超过90日后即享有解除合同的权利，因余某某至今未付清尾款，该合同解除权已于2007年7月25日发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，双方对合同解除权的行使期限未作约定，余某某亦未催告南长城公司行使解除权，南长城公司应自合同解除权发生之日（即2007年7月25日）起一年内行使，而南长城公司直至2020年才提出解除合同，已超过法律规定的一年除斥期间，该合同解除权消灭，因此南长城公司主张解除合同并返还房屋的请求于法无据，应不予支持。一审法院做出驳回南长城公司诉讼请求的处理并无不当，南长城所持上诉理由不能成立，应不予采纳。

综上所述，上诉人南长城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4,270元，由上诉人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。