【案情简介】

【1】2018年12月7日，程某为借款人、农业银行余杭支行为贷款人、越荣房地产公司为保证人和程某、李某为抵押人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额148万元；贷款期限自2018年12月7日起至2038年12月06日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；贷款用途为购买涉案房屋；

【2】由程某、李某以所购房屋提供抵押担保。

【3】农业银行余杭支行为甲方、越荣房地产公司为乙方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定双方就坐落与杭州市余杭区××开发区××路××路××东南处房地产开发项目的个人购房贷款业务进行合作，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款、个人商用房贷提供连带责任保证担保，合同第六条6.3.1约定“为个人住房贷款提供担保的，自甲方向该购房人发放贷款之日起，至以下第（4）种情况完成之日止：

（1）该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押人的抵押登记手续；

（2）办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续；

（3）办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后年；

（4）乙方办妥不动产权属证书之日。

【4】杭州市规划和自然资源局于2020年11月26日向越荣房地产公司发送《不动产登记结果告知书》，告知越荣房地产公司申请坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室等（共计680套／间）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，经记载于不动产登记薄，物权登记已生效，该局不再另行颁发不动产权证书（具体登记信息详见不动产登记清单），涉案抵押房产含括在前述清单内。

【法院观点】

农业银行余杭支行与程某、李某、越荣房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，李某向农业银行余杭支行出具的《共同还款承诺书》，与越荣房地产公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，本院确认合法有效。

农业银行余杭支行依约发放了贷款，程某未按约还本付息，农业银行余杭支行有权要求程某提前返还全部借款本金、支付利息、罚息和复利。李某作为程某前述债务共同还款责任人，应依约承担共同还款责任。

程某、李某以其购买的涉案房屋作为抵押物为涉案贷款债务提供抵押担保并已办理抵押预告登记，现前述抵押房屋的所有权首次登记已经办理，已具备抵押登记条件，依法应认定抵押权自预告登记之日起设立，农业银行余杭支行有权主张对抵押房屋享有优先受偿权。

对于越荣房地产公司的担保责任，根据本案审理查明，农业银行余杭支行和越荣房地产公司对越荣房地产公司提供的阶段性保证期间在《个人购房担保借款合同》和《一手房贷款业务银企合作协议》作出了不同的约定，但根据双方在《一手房贷款业务银企合作协议》10.7条的约定，越荣房地产公司的阶段性担保期间应以双方在《一手房贷款业务银企合作协议》中的约定为准，即越荣房地产公司的阶段性担保期间至越荣房地产公司办妥不动产权属证书之日时止，如前所述，越荣房地产公司已办理了涉案房屋所有权的首次登记，故越荣房地产公司主张其不再承担担保责任及本案案件受理费的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。

【法院判决】

一、被告程某、李某于本判决生效后十日内共同返还原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行借款本金1387326.02元；

二、被告程某、李某于本判决生效后十日内共同支付原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行利息（含罚息、复利）32838.5元（暂计算至2020年8月27日，此后至借款本金实际支付之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定另计）；

三、原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行对被告程某、李某提供的抵押物房产以折价或拍卖、变卖的所得价款就上述一、二项债务享有优先受偿权；

作者:张志伟律师